La banque va adorer votre projet… ou pas.

Toutes les banques parlent de durabilité. Mais au moment de déposer votre dossier de crédit, seuls vos chiffres comptent. La bonne nouvelle ? Les règles sont simples, et un projet bien préparé obtient son financement bien plus facilement.

Isoler, poser des panneaux solaires, changer de chauffage, surélever d’un étage : la transition d’un bâtiment est d’abord un investissement. IMPACT LIVING décortique le sujet avec Monsieur et Madame Fleur Bleu, qui rêvent d’un petit nid douillet avec serre en permaculture, et notre collègue Tobia Wyss, qui vous traduit le langage de la banque.

Pourquoi la banque ne s’intéresse-t-elle pas à mon projet durable ?

Parce qu’elle ne finance pas des idées, mais des garanties. Voter conseiller bancaire ne fait pas grand chose de plus que d’entrer vos données dans une grande feuille Excel, et en bas de la page il est écrit « accepté » ou « refusé ». Ce n’est pas à la banque de s’intéresser à vous, c’est à vous de comprendre sa méthode.

Que regarde la banque dans une demande de crédit hypothécaire ?

Deux choses : ce que vous avez et ce que vous gagnez.

1. Vos fonds propres.
La banque ne finance jamais plus de 80 % d’un projet. Pour une maison à un million de CHF, elle prêtera 800’000 CHF maximum. Les 200’000 CHF restants sont vos fonds propres, dont au moins la moitié hors 2e pilier.

2. Vos revenus (la tenue de charge).

La banque compte environ 7 % du crédit par année (intérêts théoriques à 5% + amortissement à 1% + entretien à 1% = 7%). Sur 800’000 CHF, cela fait 56’000 CHF, qui ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus. Il faut donc environ 170’000 CHF de revenu annuel.

Pas de garantie, pas de crédit.

Et si j’ajoute des travaux ?

Même règle : pour 100’000 CHF de travaux, la banque prête 80’000 CHF et vous apportez 20’000 CHF. Il faut aussi environ 17’000 CHF de revenu annuel en plus.
Rénover une maison de fond en comble coûte souvent plus de 400’000 CHF.

Les banques sont-elles trop strictes ?

Elles appliquent un cadre prudentiel issu des accords de Bâle et des directives de l’Association suisse des banquiers, reconnues par la FINMA. Ces règles protègent l’économie, et vous protègent aussi du surendettement. Le système est sain. Il demande simplement une bonne préparation.

Quel est le vrai piège quand on achète un bien ?

Le coup de cœur. Particulier, commune ou coopérative, on achète et on emprunte au maximum. Quelques années plus tard, l’entretien a été sous-estimé et la transition repoussée. Quand vient le moment des travaux (parfois obligatoires légalement), la banque refuse le complément. On se retrouve bloqué, parfois jusqu’à devoir vendre le bien en perdant tout ou partie des fonds propres investis.

Comment éviter de se retrouver bloqué ?

En gardant de la marge à l’achat et en planifiant les travaux d’entretien et de transition sur dix ans, avant de signer. Nous vous accompagnons lors des visites en vue d’un achat pour évaluer l’état réel du bien et monter avec vous votre plan financier global. C’est ce que fait IMPACT LIVING : un plan de travaux chiffré et une stratégie de transition, pour arriver à la banque avec un dossier solide. Et partir tranquille en vacances.

IMPACT LIVING peut-elle m’aider à trouver un financement ?

Oui, que vous soyez privé, en PPE ou une coopérative. Nous ne sommes bien-sûr pas une banque, mais nous préparons votre projet pour qu’il réponde à ses critères. Concrètement, nous aidons à valoriser votre bien, nous établissons un plan de travaux chiffré sur dix ans, puis identifions les subventions disponibles (Programme Bâtiments, aides cantonales et communales) comme les gains fiscaux qui réduisent les fonds propres à apporter.
Si nécessaire, nous vous accompagnons auprès de la banque de votre choix avec un dossier solide et des montants réalistes.